自如作為提供高品質租房產品及服務的O2O互聯網品牌，通過O2O模式重構居住市場格局，並建立了中國最大的O2O青年居住社區。這個以為用戶提供無拘無束、自由自在的居住生活狀態，解決用戶後顧之憂的公司，在經歷了2018年的“甲醛風波”和“偷拍醜聞”後，為何能在短時間內迅速應對，並且在風口浪尖化黑暗為力量？整個行業的發展現狀又是怎樣的？
本文將從分析自如的視角，帶你深入瞭解這家公司以及青年公寓租賃行業的運轉邏輯。
本文將從如下方面進行分析：
- 行業分析
- 競品分析
- 產業鏈分析
- 核心業務分析
- 產品迭代分析
- 產品結構分析
- 產品頁面分析
- 運營分析
- 總結
1. 行業分析
青年公寓租賃行業是以18-35歲的青年租戶為目標用戶的房屋租賃行業。由於青年租客具有經濟力量較為薄弱，生活品質要求較高，流動性較強等特征，對於租房需求有其特殊性。針對這類人群，房屋租賃商在房屋質量和租賃模式上都有其獨特之處。
那麼從2017年開始青年公寓租賃行業迎來了爆髮式增長的原因又是什麼？下麵我們將採用PEST分析模型來討論背後的原因。
1.1 政策（Politics）層面
2015年1月6日，住建部發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》後，一系列鼓勵和支持住房租賃市場發展的政策徹底激活了長租公寓市場。
2017年，九部委發佈《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，十九大報告也進一步明確“租購併舉”政策，將租賃和出售房屋兩種措施共同實施來解決老百姓的基本住房需求。租購併舉政策擴大了租房市場，同時限制了商品房購買，更多土地將會進入租賃市場，這給有極大需求的青年公寓租賃行業帶來更多機會。
從目前各城市落地的政策來看，多個城市紛紛推出“租購同權”政策，租戶在教育、醫療、社保等多個方面可以享受與購房者同樣的權益。該項舉措有利於維持穩定的租賃關係，使租戶的權益得到保障，鼓勵更多人去租房。
2019年上海、北京、廣州、合肥下調個人出租住房稅率，河南省房租收入月均不到 10 萬元免徵增值稅。個人房屋出租稅率的下調，可促進個人房屋交易，推動住房租賃市場發展。同時有利於提高租賃房源備案率，加強租賃市場管理。
1.2 經濟（Economy）層面
北大光華REITs課題組撰文指出，中國住房市場尤其是一線城市已進入存量時代。全國存量市場已達180萬億元規模。不過，租賃市場份額偏低，全國租賃成交占比僅6%，與西方成熟國家相比仍有很大增長空間。
測算顯示，中國租賃住房REITs（不動產信托投資基金）的市值規模將在5200億至1.56萬億元之間，遠景巨大。中國公募REITs市場的潛在規模應在4萬億至12萬億元之間。考慮到中國基礎設施建設的巨大需求和城市化人口的增長，這是一個相對保守的估計。
城鎮化背景下，2010-2018年中國流動人口規模均超過2.2億人，2014年更是高達2.53億人，其中青年群體占絕對比例。此前鏈家公佈的報告顯示，目前中國租賃人口已達1.9億人，住房租賃市場租金GMV（交易總額）已超過1萬億元，未來10年，中國租賃人口近2.3億人，租房市場租金GMV將接近3萬億元，到2030年，租賃人口近3億人，租金GMV將達4.6萬億元。
由此可見，中國的住房租賃市場潛力巨大，迅猛增長的流動人口，也為青年公寓租賃行業提供了基數龐大的潛在用戶。
1.3 社會（Society）層面
從整體社會層面來看，我國每年高校畢業生持續增加，而重點城市產業結構合理、發展潛力巨大、年輕流動人口規模大、對各類人才吸引力較強，租住消費升級特征也非常明顯，為行業發展提供了廣闊空間。在人口集聚的熱點城市，囿於商品住房價格較高，住房保障政策覆蓋範圍有限，還有相當部分的新晉城市人群既無力購買自有住房，也不是國家住房公共保障對象。
另一方面，人民的居住觀念的改變也促進了公寓租賃行業的發展，據艾媒數據的報告顯示，有43.0%的白領人士表示可以接受一直租房而不買房的生活方式。長租公寓市場在擁有大量新一代都市白領的一線城市已基本普及，北京、上海、廣州和深圳的長租公寓入住率分別達到93.0%、89.0%、95.0%和96.0%。
這再一次證明發展青年公寓租賃行業已經成為各大城市吸引人才的又一著力點，也更突出了發展租賃行業對於保障民生，促進城市發展的重要性。
1.4 技術（Technology）層面
隨著我國科技力量的逐漸雄厚，為在線青年公寓租賃行業帶來了新的發展機遇。
首先，移動互聯網的普及以及大數據和人工智能技術在住房領域的應用，可以將房源信息和租戶的需求合理匹配，幫助租戶可以實時篩選並預約房源。
其次，手機、VR等硬件技術的發展，為在線租房的使用體驗帶來了極大改善，除了可以遠程在線查看房源的位置等基本信息外，還可以通過VR技術沉浸式在線看房，避免路途奔波，提高看房效率。
另外，隨著支付寶等線上金融的逐步推廣，房東和租客都將有租房信用檔案，失信記錄將會影響今後的房屋租賃成本，從而使得租賃雙方的利益得到進一步保障。
以上各種因素綜合推動了近幾年青年公寓租賃行業的發展。
根據艾媒數據的預測，近幾年中國房屋租賃市場的租賃面積一直處於穩步增長階段，2018年中國房屋租賃市場租賃面積達到67.3億平方米，在2019年突破70億平方米大關後，預計2022年租賃面積將達到80.6億平方米，市場前景十分廣闊。
另一方面，根據艾媒數據的統計和預測，2018年中國房屋租賃市場租賃人口達2.1億人，相較於2019年，租賃市場中的租賃人口在2020年不會有較大變化，但是將於2021年再次開啟迅速增長的態勢，並有希望在2022年達到2.4億人的租賃規模。
2. 競品分析
在國家政策和社會大背景的共同支撐下，快速發展的青年公寓租賃行業吸引了眾多參與者，大型房企、中介機構、酒店集團、創業公司大舉進軍長租公寓市場。有傳統的線下房屋中介公司和個體，也有新晉的線上中介平臺，如自如、泊寓、青客、城家公寓、相寓、蛋殼公寓、優客逸家、貝殼找房、安居客等公司。
下麵針對自如、泊寓、青客、城家公寓這四家主要針對青年公寓租賃開展業務的公司的發展歷程進行分析。
2.1 自如
依靠地產中介鏈家的資源，自如業務於2011年5月正式啟動，並於兩周內迎來第一位租客。2012年9月，自如友家2.0正式上線，共有100多項升級。在成立一周年之際，自如迎來了來自76個國家和地區的近30000名租客。並於10月全面推行入住3天不滿意無條件全額退款的服務保障。
2013年，自如首次推出為畢業生租房的主力計劃“海燕計劃”，開始“月付0押金”優惠政策，並接連推出“入住承諾”、“保潔承諾”、“維修承諾”等服務升級承諾。
2014年，自如首個公益項目“以夢為馬”正式啟動，攜同10萬自如客為“壹基金”、“愛心衣櫥”、“阿拉善”、“鏈家愛心圖書館”、“自如保潔子女助學金”五個公益夢想加碼。同年，自如推出“惠蕾計劃”29元/天的月租房，正式上線，在傳統的房地產行業中開闢了一個全新的租住模式。
2015年，自如全面支持自如客通過APP預定簽約。自此，自如實現了租房與服務全流程互聯網化、移動化。並攜手萬科，從租房到買房，自如客購房“房租抵房款”第一期啟動。截至2015年底自如友家房間數達20萬間，自如客累積達40萬人。
2016年，鏈家旗下O2O長租公寓品牌自如友家宣佈獨立，發佈友家4.0、自如整租、自如驛、自如民宿、自如優品等一系列產品。截至2016年底，自如管理房源數量超過35萬間，累計租客80萬人。
2017年，自如成功發行租房市場首單房屋租金分期類ABS產品——中信證券。累計自如客突破100萬，累計房源40萬間；協作衚衕自如驛開放。
2018年，自如完成40億元A輪融資，由華平投資、紅杉資本、騰訊三家機構領投。並開通北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、武漢、廣州、天津9個城市，成功上線小程序“自如ziroom”。同年11月自如“深呼吸1.0房源”全面上線，從板材、輔料、施工及室內空氣四個方面對租住產品進行升級。
目前，自如已在北京、上海、深圳、杭州、南京、廣州、成都、天津、武漢9座城市佈局，管理房屋數量超過40萬間，累計服務15萬自如業主，累計自如客100萬人市。阿裡巴巴、百度、京東、360、光大銀行等百餘家國內知名企業已成為自如企業會成員。
截至目前，自如旗下有六大產品，其中自如友家、自如整租、自如直租是分散式公寓，自如寓是集中式公寓。運營方式上，官網、APP、微信等多個渠道進行管理服務。服務上推出了保潔、維修、搬家等多個服務項目，從多個維度配合用戶居住需求。
2.2 泊寓
泊寓是萬科集團長租公寓品牌，主要目標人群為一二線城市的畢業生、創業者等青年人群，市場定位準確，致力於打造專屬於18-35歲且具備年輕、追求夢想品牌特征青年的高品質居住空間與創意時尚生活的純租賃社區。
2014年11月接手首個項目泊寓·萬匯樓，開始長租公寓業務在中國的佈局，並於2015年單獨成立了租賃公寓業務部發展長租公寓，隨後開始在幾個重點城市進行嘗試。
進入2016年，萬科整合旗下各個分公司長租公寓項目，製作統一的管理平臺以統籌項目拓展、運營管理、價格審批及財務結算等，並統一為“泊寓”品牌。2016年底,泊寓已經進入了18個城市,開業了44處長租公寓項目。
2017年底，泊寓累計獲取資源超10萬間，累計開業超3萬間，覆蓋29個一、二線城市，集中式租賃住宅全國領先。
泊寓依靠萬科集團資金支持，“泊寓”作為長租公寓的統一品牌有利於品牌建立與宣傳。2018年，泊寓租房項目已在北京、上海、廣州、深圳等30 餘城市開放。
2.3 青客
“青客”寓意“青年客人”，定位地鐵邊、租得起、有管家的青年公寓，以高學歷、固定工作、穩定收入三大標準嚴選租客，立志為1000萬青年人才解決住房問題。並希望能圍繞城市青年群體的生活需求，依托白領公寓租賃服務來吸引廣大人群，借助物聯網、信息技術等手段，搭建一個滿足青年白領日常居住、消費、社交、文化等方面需求的多功能服務平臺。
青客成立於2012年，發展迅猛，截止2018年底房源量近10萬間，業務範圍覆蓋上海、蘇州、杭州、南京、武漢、北京、嘉興等城市。2019年11月，青客公寓正式在美國納斯達克掛牌交易，成為國內首個赴美上市的長租公寓品牌。
作為一家高度信息化的新型互聯網公司，青客在公司業務流程的每一個環節都充分體現了互聯網思維，普遍運用物聯網技術對業務流、信息流、資金流進行全面有效管控，用科技徹底顛覆了傳統公寓行業。
2.4 城家公寓
城家公寓成立於2015年，是華住集團和IDG資本共同出資成立的公寓 ，倡導“陪伴美好的獨居時代”，通過“獨享的居住空間”+“共享的社交空間” ，提供年輕人就近上班、便捷、高性價比的獨立住宿空間，打造居住環境。從23平米的套房設計到14平米的空間實驗，模組化的傢具打造、智能化的系統、社交空間的實用性。城家公寓在全國一線城市佈局 ，當前已覆蓋北京 、上海 、廣州 、深圳 、蘇州 、杭州等多個城市。
2015年1月首家直營店在上海開業，同年7月城家app上線，12月獲得華住酒店集團和IDG資本共同投資的天使輪融資。
2017年6月城家長短租結合CAS系統上線。
2017年7月7日城家公寓宣佈完成5000萬美元Pre-A融資，由華住酒店集團和IDG資本增投。
2018年1月9日城家公寓正式入駐北京。
2019年9月城家公寓獲投3億美元A輪融資，該輪融資由博裕資本（領投）、雲鋒基金、華住酒店集團投資。目前已在全國擁有26家門店，服務租客4萬多人，同時為3000多人提供管家服務。
四款產品近90天的日下載量：（數據來自七麥數據）
四款產品近一年的生活類榜單排行：（數據來自七麥數據）
由圖可見，自如在四款產品中的生活類榜單排名和日下載量都遠高於其他三款競品，說明其用戶數量和市場占有率都處於較高的位置。
3. 產業鏈分析
3.1 產品線分析
目前自如主要有以下6條產品線：
自如友家：是自如傳統租房業務中的合租業務，是將鏈家原有的租房業務進行整合，從業主手中收取房屋，進行設計裝修後再推向市場，以滿足市場需求，從而在交易中賺取差價獲利。在經過數次的升級後，自如友家產品已經更新至5.0，向租戶提供更有品質的租住環境。
自如整租：和自如友家一樣，自如整租也是鏈家旗下傳統的租賃業務，只不過是整套出租。通常從租戶手中整套收進房屋，在設計裝修後，再整套租給承租人。自如整租是在2016年推出的產品，滿足家庭、三五好友整體租賃的需求。
業主直租：是2017年推出的租賃業務，相對於友家及整租產品，業主直租業務稱之為“輕托管”模式，友家以中介的角色撮合租戶和承租人達成交易，自如收取服務費，同時提供保潔、維修等服務。
自如寓：是自如的長租公寓業務，目前僅佈局在北京和上海兩個城市。屬於自如集中式租賃業務，和其他品牌公寓類似，自如租賃整棟（或幾層）物業，進行整體裝修設計，進行住房租賃業務。
自如驛：是自如推出的面向在城市短暫停留，且經濟的短租產品，其和青年國際旅行社熟悉相當，只不過融入了自己的元素，如選址位於CBD商圈、交友互動、3Q睡眠系統、五星級衛浴、安全門鎖等，目前該產品已在北京、上海等重點城市佈局。
自如民宿：成立於2016年6月，是自如推出的全新產品之一。自如民宿產品實際上是自如打造的民宿平臺，是自如短租產品之一，通過與民俗房主合作，將房源上線至自如民俗平臺，有自如提供專業的管家和銷售推廣服務。目前該產品已進入國內外60多個城市。
自如服務是自如向自如客提供的增值服務，為了提高自如的服務質量和響應時間，在成立之初就開通了400全國服務熱線電話，同時向自如客提供保潔和維修服務，之後為了滿足市場的需求，推出了搬家服務，這些服務均為自如自己的團隊，目前部分城市除向自如客提供服務外，也向外部提供服務。
自如生活產品其內容相當於自如的論壇，但也富裕了線上銷售的功能，包括自如的資訊，自如寓的社群活動，自如客代表的自我獨白，同時還有自如提供的自如優品供購買。整體來看該產品內容體現出的就是很生活化，貼近自如、自如客，讓生活更有內涵。
3.2 用戶&場景分析
（1）用戶分析
自如的用戶主要分為租住人和房東，其中租住人又分為長租用戶和短租用戶。
①針對長租用戶，其目標用戶群體主要為在一二線城市工作的青年群體，其消費水平較高，對生活品質尤其是居住環境的要求較高，但由於其工作的繁忙特性，使其沒有足夠時間去解決傳統租房帶來的種種問題。
②針對短租用戶，其目標用戶群體為收入偏高且喜歡旅游或經常出差的用戶。
③針對房東用戶，其目標用戶群體為有閑置房屋需要出租但是沒有合適的出租渠道或無暇管理出租事宜，需要進行房屋出租托管的用戶。
（2）場景分析
針對不同的用戶群體，產品的使用場景主要分為以下幾類：
①來自四川的應屆生小王找到了一份北京的高薪工作，由於畢業後就需要前往北京工作，沒有時間實地找房，又沒有熟人可以幫忙。
②在北京工作一年的小李目前租住的出租屋環境較差，且各項權益得不到保障，目前已經漲薪，希望換一個條件較好的住房，且希望通過第三方平臺和房東建立租房協議，來保證自己的權益。
③趙女士平時經常往返於北京、深圳兩地出差，且會有一周左右的停留；但是繁忙高壓的工作令其不願居住在酒店或賓館，想要找一個可以放鬆的差旅居住地。
④劉先生目前已經和家人移民至其他國家，但是國內還有一套房產空置，平時沒有時間回國照看房子，又不好意思麻煩朋友，需要平臺將房屋出租出去併進行托管。
4. 核心業務分析
4.1 自如長租產品的經營模式
與傳統租房業務不一樣，自如從房東手中收取零散房源後，並不直接轉給承租人，而是會進行重新的改造裝修，以及配置全新的家居，以此增加租賃溢價。如自如友家、自如整租、自如寓都是經過二次裝修後再推向市場的，但在長租產品找，業主直租是2017年5月才推出的產品，其特點是並不進行二次裝修，且無差價交易給承租人，但是根據租期收取一定比例的服務費。
4.2 自如長租房源來源
在初期，自如長租的房源主要來自於鏈家導入、自我拓展及第三方合作。而以上的合作方式是基於鏈家的門店網絡，以及鏈家和自如的品牌效應而形成的。絕大多數房源靠鏈家經紀人挖掘和推薦，極少數是轉介紹或者直接找到自如的，不過2017年開始註重直收，專門成立了直收部門，也在給綜合管家宣導房屋直收，就是要逐漸擺脫對鏈家的依賴。
5. 產品迭代分析
在目前中國長租公寓市場中，自如無疑是規模最大的企業，但是如此大的經營規模是如何來承載和運營的呢？
自如積極引入了O2O的運營模式，公司將線下資源標準化後，在線上進行展示給需要租房的客戶，並且通過互聯網來簡化和提高傳統運營的流程。自如在成立之初就將旗下租房業務搬到了網站上，2011年6月自如網上線。
在移動互聯網逐漸興起的背景下，2014年自如APP上架，併在次年實現了移動簽約的功能，在經過迭代升級後目前自如APP已經發展到6.0代產品。除此之外，自如還充分利用微信社交傳播的特點，打造基於微信的服務宣傳平臺。
5.1 產品迭代歷史
5.2 產品發展趨勢
從平臺功能的健全以及傳遞信息的情況來看，自如的O2O平臺已經進入租房第五代產品，相較於傳統的信息服務型租房產品，其定位於更註重品質的服務型租房產品，信息服務型租房產品並沒有很好地解決信息不對稱問題，如黑中介、過期信息、虛假房源信息等；而自如通過自由房源和標準化裝修很好地解決了這些問題，並提供良好的住戶服務。
當自如APP在不斷的發展過程中，其功能更加的豐富實用，面向客戶的窗口更多。APP在升級後，註重從更多角度展示自己的產品，並增加了更多軟性的內容，來充實APP的內涵。
下麵從Android應用商店和IOS商店的“自如”APP下載量來分析其近期發展趨勢。由圖所示，在Android應用商店的自如累計總下載量已達82，317.611次，近30天的日均下載量為57503次，在每次產品更新後都會迎來其下載高峰，其累計下載渠道多為華為和小米用戶。
從IOS的App Store的近三個月的下載量估算圖中可以看出在春節假期期間，其下載量有顯著下降，並且受新型冠狀病毒影響，低下載量持續了較長時間，但隨著復工復產的有序進行，下載量有進一步得到回升，並穩定在8000次左右。
Android系統應用商店的自如累計下載渠道分佈圖（來自七麥數據）
Android系統應用商店的自如下載趨勢圖（來自七麥數據）
通過統計產品的迭代數據和下載量趨勢，可以看出自如從單純的長租業務向結合民俗、客棧的綜合類租住平臺發展，並通過上線生活服務和智能家居功能，力求為用戶提供全面化、智能化的租住環境，並且受到大多數租房一族的青睞。
預計未來自如會進一步發展租房周邊業務，並從細節提升租戶和戶主的租賃體驗，吸引更多的用戶使用。IOS系統應用商店的自如下載趨勢圖（來自七麥數據）
6. 產品結構分析
6.1 產品功能結構
自如APP功能結構分為五大模塊：首頁、找房、房東、全屋智能、我的。
- 五大模塊均可通過底部的Tag進入，其中首頁是基礎找房和活動頁，APP打開後默認進入該頁面；
- 找房主要是通過輸入地理位置來以地圖的形式展示搜索位置附近的房源；
- 房東主要分為業主委托、民俗房東和整棟合作三種方式為不同的業主服務；
- 而全屋智能為用戶提供各種只能傢具產品，使用戶從方案定製到商品購買，再到快速安裝，以及最後的無憂服務都能得到服務保障；
- 我的頁面出來基本的功能模塊外，還提供在線保修、在線繳納賬單等功能，幫助用戶線上完成所有租房居住事項。
具體的功能結構圖如下：
6.2 產品業務流程
自如的業務流程主要是用戶通過各種渠道選購或搜索心儀房源，看房後進行簽約入住，以及相關的管理服務等。
具體業務流程如圖：
7. 產品頁面分析
7.1 首頁瀏覽
打開自如app，經過2s的廣告頁面，默認進入首頁，頁面顯示如下：
7.2 找房頁瀏覽
7.3 個人中心頁面瀏覽
8. 運營分析
8.1 用戶增長流程和差異化運營模式
自如通過線上線下相結合的方式實現用戶增長，通過增加產品曝光率，提升品牌知名度，增大流量；提高產品質量，加強服務水平，給用戶更好地體驗，提升付費轉化率；提高產品標準化程度和服務效率，降低成本，提升產品性價比，提高復購率、減少流失率。
另外，自如在2015年推出自己的信用體系，併在次年對該信用體系升級。聯手螞蟻金服旗下的芝麻信用、LinkedIN領英及職場社交平臺陌陌，將個人徵信體系引入到租住行業。自如信用體系主要從租住人的身份信息、履約歷史、租住行為、外部信用，四個維度評定自如客的租住生活信用，保證入住人信息的真實、安全可信，並對友好行為和惡劣行為進行公示。
此舉是希望打造高品質O２O青年居住社區的自如來說意義重大，擁有更完善的信用體系，也就意味著擁有更多的機會來營造良性的社區生態環境。
在租金的制定上，自如往往根據不同產品，周邊的市場情況，租金水平來制定價格，但總體來看，自如產品的租金要高於周邊市場，這主要是覆蓋裝修、家電成本以及利潤的需求。
8.2 營銷活動
自如通過組織社群活動將租戶之間、租戶和自如之間的關係得到加強，除了圍繞節假日和關鍵時間節點組織活動外，自如還上線了Z-SPACE——自如的首個無界生活空間，提供線上的分享活動和線下的餐館、茶室、書屋、咖啡廳喝酒吧；以及Z-Lovi——自如的首個音樂社交空間，把自如用戶中有趣的靈魂聚集在一起。
從2013年起，自如推出“海燕計劃”，以“0押金入住”的方式，為畢業生提供可靠、優質的房間。並於2015年推出“惠蕾計劃”，針對大學實習生推出29元/天入住，租期30 天的房源，持續至今。後又於2018年推出“深呼吸計劃”，保證租戶的入住環境的安全性，讓用戶安心入住。
8.3 獲益模式分析
從自如的運營模式上我們可以看出，其獲益途徑主要為租賃業務、平臺業務、家政服務業務、客戶積累以及融資五個方面。
租金收益：作為長租公寓企業，租金收入無疑是公司最大的收入來源。自如友家的租金的定價採取“以出定收”的機制，即綜合管家參考周邊市場租金價格，在估算裝修和配置成本，然後按照租期平攤，平攤的價格減去市場價格即為對業主的收房價格，如果業主不願意降價，成本則會在房價中體現，即最終由租戶來買單。
平臺收益：自如以自如APP為平臺，推出民宿產品，民宿客棧運營者通過平臺獲得推廣、宣傳及訂單，自如則可在平臺運營中收取管理費用。
服務收益：自如通過為自如客和外部客戶提供搬家、保潔、維修等服務向用戶收取服務費用。
客戶池共享收益：除了經濟上的直接收入外，自如的另一個隱性收益就是通過租房業務獲得大量的客戶，這些客戶成為未來二手房交易的潛在客戶，形成自如的租房業務和鏈家的二手房交易業務在客戶資源上的互動。
融資收益：在推進長租公寓的同時，以自如分期應收賬款作為基礎資產發行金融產品，通過在資本市場認購，從而達到融資的目的。
除此之外，從盈利的角度來看，通過提高運營效率節約成本，也是提高利潤的一種方式，在“互聯網＋”盛行的當下，自如通過業務的互聯網化，提供自身的運營效率，同時降低人力成本和時間成本。
另外，自如標準化體系幾乎貫穿了運營的每個環節，而且嚴格按照標準化來執行。以產品標準化為例，體現產品設計風格品類化，空間最大化利用、成本及質量的控制。
9. 總結
9.1 優點
組織管理：自如是目前規模最大的分佈式長租公寓運營商，其規模的形成與其鏈家的關係不無聯繫，在獨立之前，自如和鏈家為一家公司，自如享有鏈家的各種渠道，造就了規模的快速增長。雖然後期獨立成為鏈家旗下子公司，但也不能說業務上完全脫離鏈家，只是依賴程度上降低。
運營模式：從自如的主要業務模式看，“二房東”是對其最好的定位，但在運營手段和產業鏈的擴展上自如也頗具代表性。首先，自如可全程提供互聯網完成；其次，自如獨立後就開始拓展產業鏈，推出一系列新產品，豐富了其產品線，提供增值服務，有利於占領市場份額。
獲利模式：對於“二房東”運營模式的長租企業而言，差價是其最大的利潤來源。在獲取收益上自如不僅如此，而且通過空置期以及每年漲價的方式可獲得更多的利潤空間。
退出機制：2017年8月自如發行了自己首個ABS產品，從資產市場融資5億元。因自如本身運營管理資產規模較大，通過資產證券化處理可以使其解決資金問題。但因為資產所有權的關係，其無法做出REITs產品。
戰略方向：2017年10月自如5.0產品上市，自如豪宅、自如單身寓、MEETA社交平臺，以及只能家電產品面世。從自如新產品的發佈上我們可以看出其戰略上是，以當前主要業務模式為基礎，拓展細分市場，打造自如社交平臺，並向智能化發展，目的是擴大自如市場份額，提高租客體驗，做出更多溢價的產品。
信用體系：和一些品牌公寓不同，自如在租客的篩選上與第三方信用體系合作，這對於租客背景比較複雜的合租模式而言，自如的方式很大程度上能降低租戶對人身、財務安全的顧慮，有利於吸引客戶選擇自如的產品。
9.2 不足和改善
從自如的APP來看，很多功能模塊分類不清晰，如首頁將合租、整租、自如寓、主卧、短租、搬家、保潔和家修集中放置在粉色區域，沒有合理劃分整租與合租、長租與短租，以及生活服務；使用戶不能通過統一入口尋找自己的意向房源。該問題可以根據自如的主要業務線分類，並通過篩選的方式幫助用戶快速找到目標房源，對於篩選頻率較高的房型，可以通過在各個分類下放置快速分類導航欄實現。
自如APP中存在多出功能模塊重覆出現的情況，如首頁的全屋智能與主功能導航欄的全屋智能重覆，不僅會浪費頁面空間，還會另用戶疑惑二者的不同之處，浪費不必要的時間進行查詢，降低用戶體驗。
該問題可以將與底部的主功能導航欄重覆的功能模塊刪除，減少不必要的頁面空間浪費，同時避免用戶使用時的判別障礙。對於需要特別突出展示的功能，可以通過首頁輪播圖、房源詳情頁或者個人中心的合適位置進行展示。
有些模塊名稱的可讀性較低，如：針對租戶開放的無界生活空間Z-SPACE 和青年社交音樂空間Z-Lovi，其內容和名稱的聯繫程度較低，增加用戶的理解門檻，容易使點擊率降低。應該儘量用可讀性較高且與模塊內容匹配度較高的文字進行替換，避免因用戶認知困難導致功能模塊點擊率和使用率降低，從而降低用戶體驗，增加平臺的運營成本。
參考文獻：
《租購併舉政策持續推動 長租公寓迎來爆髮式增長》
《2019中國長租公寓行業案例分析——泊寓、自如、窩趣》
《2019年中國長租公寓市場回顧及2020年發展趨勢預測》
《自如業務數據運營分析》
《自如公寓運營模式解讀》
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